"Акули" на земельному ринку: наслідки

В Україні стартував ІІ етап земельної реформи. Починаючи з 1 січня купувати землі сільгосппризначення можуть не лише громадяни як фізичні особи. Наразі така можливість з'явилася й у компаній, включаючи великі агрохолдинги. Із цього приводу є певні побоювання. Наскільки вони обґрунтовані?

"Фантомні" жахи

Суть реформи у тому, щоб зробити с/г землі звичайним товаром. Який можна купити або продати. До 1 липня 2021 р. цього не було: у країні ще з 2001 р. діяв мораторій (тимчасова заборона) на угоди щодо с/г угідь.

Виняток робився лише, коли оформлювалася спадщина. Плюс держава та місцева влада мали право викуповувати у приватних власників їхні ділянки для суспільних потреб. Наприклад, якщо вирішили прокладати нову дорогу і майбутня траса проходить через город, умовно кажучи.

Європейський суд з прав людини (ЄСПЛ) у 2018 р. ухвалив, що мораторій на продаж с/г землі в Україні обмежує права землевласників. По суті виступивши в ролі Капітана Очевидність.

Уявімо, що такі ж норми законодавства поширюються на житло. Отже, у вас є квартира чи будинок, і ви там не живете і не плануєте це. Здавати нерухомість в оренду – справа клопітна, є багато нюансів. Не кожен готовий цим займатися.

Але продати цей будинок чи квартиру ви не можете. Хоча ви й власник. Така ж ситуація була із земельними ділянками (паями) с/г угідь. Проте тимчасовий мораторій регулярно продовжувався Верховною Радою. Навіть після рішення ЄСПЛ.

Що не заважало великим агрохолдингам (включаючи зарубіжні) акумулювати у своєму розпорядженні по півмільйона гектарів (га) посівних площ. І навіть більше. Причому не лише на правах оренди, а й у власність: за допомогою різних "сірих" схем.

Тим часом депутати парламенту продовжували твердити про іноземців та олігархів, які "прийдуть і скуплять за безцінь українські землі". Так, одні з найродючіших у світі. Що буде тоді з продовольчою безпекою країни?

Проте за нинішнього президента Володимира Зеленського земельну реформу таки запустили. І зараз уже можна підбити короткі підсумки її І етапу. Коли с/г угіддя дозволялося купувати лише громадянам і не більш ніж 100 га "в одні руки".

Почнемо з головного: продовольчої безпеки. Подивимося на дані щодо збирання врожаю основних с/г культур за останні роки. Це зернові та олійні.

Очевидно, що зниження викликано втратою 7 млн га посівних площ у 2022 р. через агресію рашистів. Воно не пов'язане із запуском земельного ринку. І не забуватимемо, що врожай 2021 р. був рекордним.

Також треба врахувати, що у 1970-80 pp. валовий збір зернових в УРСР не перевищував 40 млн т. У незалежній Україні у несприятливі погоди 1996, 1998-2000 рр. показник просідав до 25 млн т, а антирекорд було встановлено у катастрофічно несприятливому 2003 р. – 20 млн т.

Обговорення на тему "українцям самим нічого буде їсти" вважаємо закритим. Наступне "побоювання" – "масово скуплять усю землю, українці залишаться без землі".

За даними KSE Агроцентр, з 1 липня 2021 р. до 1 жовтня 2023 р. в країні зареєстровано 172,8 тис. угод купівлі-продажу с/г земель загальною площею 380,5 тис. га. Це 1,08% від усіх с/г угідь на підконтрольних територіях. Є й детальніша розбивка по окремих регіонах.

І не можна сказати, що оптова скупка почалася після того, як ІІ етап земреформи "відчинив двері" перед великими гравцями. За даними Мінагрополітики, з 1 до 18 січня ц.р. компанії-юрособи придбали лише 68 ділянок загальною площею 216 га.

Нарешті, останній аргумент противників земреформи: "скуплятимуть землю і будуватимуть на ній склади". Замість вирощування тієї ж пшениці чи соняшника.

Щоб перевірити, наскільки обґрунтованим було це "побоювання", експерти KSE Агроцентр випадково вибрали з держреєстру 1 тис. угод за період з 1 липня 2021 р. по 1 лютого 2023 р.

Як виявилося, після продажу цільове призначення змінили лише 5 земельних ділянок або 0,5% від моніторингу. У всіх виявлених випадках нове призначення було "Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд".

Окремо робилася перевірка угод з ціною с/г землі вище за ринкову. Оскільки це явно ділянки, цінність яких не лише у можливості вирощувати на них кукурудзу.

З 3132 дільниць вартістю понад 370 тис. грн/га також "навскидь" відібрали тисячу. І тут цільове призначення змінилося лише у 80 дільниць або 8%. З них у 50 випадках на викуплених землях планується будувати житло, у 10 випадках – пансіонати та готелі, у 4 випадках – промпідприємства.

Таким чином, усі головні "страхи" супротивників земреформи виявилися фантомними. Тобто надуманими. А що з економічними плюсами, окрім повного відновлення прав землевласників (оскільки права людини – гуманітарна категорія)?

Найголовніше: с/г виробники тепер можуть брати у банках кредити під заставу своїх угідь. А без кредитів агробізнес (особливо під час посівної кампанії) не під силу "витягнути" навіть великим агрохолдингам. Не кажучи вже про дрібніші фермерські господарства.

Лише за січень-вересень 2023 р. кредити у банках на 56,3 млрд грн отримали 11,1 тис. с/г виробників. Держава теж від цього не програє.

При купівлі-продажу с/г земель податок з угоди сплачується до місцевого бюджету. За цією статтею доходи громад лише у січні-червні 2023 р. становили 17,2 млрд грн або 12% усіх надходжень за цей період, за даними KSE Агроцентр.

Відповідно, держбюджет у І півріччі заощадив 17,2 млрд грн на регіональних дотаціях. Це не мало.

"Баба Яга проти"

Теоретично запуск земельного ринку в Україні можна було не розбивати на два етапи. Але депутати Ради та урядовці про всяк випадок перестрахувалися: щоб уникнути "масової скупки землі олігархами".

Тому на І етапі дозволялося купувати не більше 100 га одній фізичній особі. Юрособи (компанії та підприємства) не мали права набувати с/г угіддя.

У принципі, таке обмеження обминути було досить легко. Власники великих агрохолдингів оформляли покупку не на свої компанії, але на довірених (підставних) фізичних осіб.

За оцінками експертів KSE Агроцентр, приблизно 70% усіх угод щодо с/г земель з 1 липня 2021 р. по 1 жовтня 2023 р. насправді відбувалося на користь юридичних осіб.

Тому зараз, на II етапі земреформи, коли ліміт продажу підвищено до 10 тис. га, а компанії офіційно можуть стати покупцями, можна говорити, що великим гравцям стало простіше розширювати земельний банк. Але вони робили це й раніше.

Проте, ще у листопаді минулого року асоціація "Всеукраїнська аграрна рада" звернулася до президента з петицією, у якій просить відкласти ІІ етап земреформи на 2 роки, починаючи з дати закінчення війни.

"Збільшення ліміту с/г земель, які дозволено купувати в одні руки, в нинішніх умовах призведе до скуповування землі за безцінь олігархами та корупціонерами. Середні та малі аграрії не мають коштів на купівлю землі та не можуть залучати кредити, і, відповідно, будуть відрізані від можливості придбати землю, де вони працюють", – йдеться у тексті звернення.

Вище аналізувалася "скупка землі олігархами" і розглядалася ситуація з кредитуванням с/г виробників. Можна лише додати, що держава в особі Кабміну вже створила спеціальний Фонд часткового гарантування кредитів для аграріїв, які мають до 500 га земельних угідь.

Завдяки цим держгарантіям малим та середнім с/г підприємствам, по-перше, буде простіше взяти кредити у банках. По-друге, це можна буде зробити під нижчий відсоток.

Що ж до формулювання "за безцінь" – то в умовах вільного ринку це не більше ніж популістський ярлик. Оскільки ніхто не може змусити продавця продати товар (у даному випадку земпай) за ціну, що його не влаштовує.

Тим більше, що вартість с/г угідь в Україні зростає. За підрахунками KSE Агроцентр, середньозважена ціна земельних угод лише за січень-вересень 2023 р. зросла на 10,4%.

Незважаючи на відсутність виразної аргументації, ініціатива Всеукраїнської аграрної ради знайшла певну підтримку у парламенті. Голова міжфракційного об'єднання "Розумна політика" Дмитро Разумков наприкінці грудня 2023 р. зареєстрував законопроєкт №10366.

У ньому екс-спікер Верховної Ради разом із групою депутатів-співавторів пропонують відстрочити збільшення ліміту на купівлю с/г земель до 10 тис. га "в одні руки" на рік, до 1 січня 2025 р.

Але переконливого обґрунтування Д.Розумков та його колеги теж не наводять. У пояснювальній записці до законопроєкту цьому питанню приділено лише один абзац.

"На жаль, на сьогоднішній день стало очевидно, що економіка України в результаті бойових дій перебуває у стресовому становищі і не готова до повноцінного відкриття ринку землі. У зв'язку з цим існує необхідність відстрочення набрання чинності вищеописаними положеннями", – йдеться в тексті документа.

У чому, на їхню думку, неготовність – автори законопроєкту не деталізують. Не готова – і все.

Але, мабуть, противникам земреформи не варто так журитися і лити "крокодилячі сльози" з приводу дрібних аграріїв, які нібито залишаться не при справі. Їхні фінансові можливості незрівнянні з можливостями великих компаній. Навіть якби війни не було взагалі.

Умовний фермер "Василь" ніколи не зможе перебити ціну, яку продавцю земельного паю готовий запропонувати якийсь "Нібулон", "Кернел" або "Миронівський хлібопродукт". Та й "Василю" і не треба 100 тис. га, він не зможе стільки обробляти.

Разом з тим, очевидно, що легальний вихід великих гравців на земринок значно його "оживить". Зросте як кількість угод, так і їхня сума. Звідси зростання податкових надходжень до місцевих бюджетів (яким ці мільярди гривень ніяк не зайві, особливо зараз).

Далі очікується певна санація та структуризація в агросекторі. Оскільки компанії зможуть не лише купувати, а й продавати с/г землі.

Не секрет, що, крім успішних агрохолдингів, є і збиткові. З тих чи інших причин. У будь-якому випадку, якщо у їхніх власників щось пішло не так, і вони хочуть вийти з цього бізнесу – тепер це набагато простіше зробити, продавши свій земельний банк.

Зрештою, маючи с/г угіддя у власності, а не на правах оренди (тобто тимчасового користування), агрохолдинги можуть упевнено планувати довгострокову стратегію та інвестиції. Це, безумовно, посилить їхні бізнес-позиції. Насамперед, як експортерів.

Оскільки саме великі агрохолдинги, що мають власний парк залізничних вагонів, флот річкових барж, мережу елеваторів та портові перевалочні термінали – забезпечують приплив валюти в економіку від експорту с/г продукції. Це робить не "Василь".

Так само це працює у всіх країнах світу. У Канаді мільйони тонн пшениці та кукурудзи експортують не умовні фермери "Джо" та "П'єр". Цим займаються великі агрохолдинги. Глобальний ринок – "басейн" для великих "акул".